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24 de junio de 2020.

En junio de 2020 se cumplen diez años de haberse expedido la Ley 31 de 18 de junio de 2010, mediante la cual se establece el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá. Este mismo mes, finalmente se publica y entra en vigor su respectiva reglamentación, mediante el Decreto Ejecutivo 151 de 16 de junio de 2020 (“Decreto Ejecutivo 151”). 

Aunque muchas de las disposiciones en esta reglamentación ya se ejecutaban en la práctica, el Decreto Ejecutivo 151 desarrolla con mayor amplitud los siguientes aspectos de interés:

  1. El trámite de incorporación al régimen de propiedad horizontal sobre más de una finca y sus mejoras, bastando el consentimiento de su respectivo propietario.
  2. Lo concerniente a la incorporación al régimen de propiedad horizontal de lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos cuyas mejoras se edifiquen posteriormente.   Se establece que para incorporar las mejoras nuevas y levantar la marginal impuesta al incorporarse al régimen de propiedad horizontal, basta con la obtención de la certificación del pago de la tasa respectiva que expide la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT).
  3. La tramitación de las incorporaciones de propiedad horizontal originaria y derivada, así como de propiedades horizontales destinadas a alojamiento público turístico. Se solicita se aporten al inicio del trámite, documentos esenciales como lo son, en el primer caso el plano de lotificación aprobado en la Dirección Nacional de Ventanilla Única del MIVIOT y en el segundo caso, la certificación vigente de inscripción de la empresa en el Registro Nacional de Turismo de la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP).
  4. El trámite de incorporación de las edificaciones construidas sobre terrenos concesionados o propiedad de terceros.
  5. Queda establecido el porcentaje de avance de obra para iniciar la solicitud de incorporación al régimen de propiedad horizontal según el tipo de incorporación.
  6. Establece con detalle los pasos que el MIVIOT debe completar internamente con respecto a las solicitudes de incorporación al régimen de propiedad horizontal.
  7. El rol del Comité de Administración de la Propiedad Horizontal. Se permite la designación de la figura del Subadministrador.
  8. El tratamiento de las mejoras suntuosas.
  9. El proceso para reservar el nombre del PH en el Registro Público de Panamá.
  10. El tema de las reservas del promotor por el término máximo de diez años de las que hace referencia la Ley 31 de 2010.
  11. En la reserva de la azotea se menciona el acceso independiente obligatorio al área de rescate que establece el Benemérito Cuerpo de Bomberos.Es importante mencionar que, si en el reglamento de copropiedad se va a hacer una reserva del uso de la azotea, el promotor debe adicionar a la solicitud de incorporación al régimen de propiedad horizontal una declaración jurada que certifique que la reserva se hizo constar en los respectivos contratos de promesa de compraventa y compraventa.
  12. La conversión al régimen de propiedad horizontal de las urbanizaciones de calles privadas que se rigen por asociaciones sin fines de lucro conforme a la Resolución 28-2003 de 21 de febrero de 2003 del MIVIOT.   Es consabido que este modelo de desarrollo inmobiliario conlleva la instalación de garitas para controlar el acceso público y las calles internas de la urbanización, que, en lugar de ser transferidas al Estado, son transferidas a la asociación.  Este tipo de regulación tiene la desventaja de no garantizar las restricciones que se impongan sobre la finca madre o en la primera escritura de transferencia, más allá del término que la Constitución Política permite, sumado a la poca celeridad y efectividad en la recaudación de la cuota de mantenimiento morosa, ya que no siempre se puede documentar la deuda en un título ejecutivo. A diferencia del régimen de propiedad horizontal que sí otorga mérito ejecutivo a la certificación de deuda emitida por el administrador inscrito, lo que facilita la interposición de un proceso ejecutivo.

                                                  
Otro aspecto que llama la atención es que se deja con claridad que, si el desarrollo inmobiliario requiere una servidumbre de paso o de otro tipo, deberá presentarse plano aprobado por el MIVIOT y si responde a otra entidad por su naturaleza, igualmente deberá aportarse el correspondiente plano aprobado por dicha institución.

Se deja por sentado que el promotor entrega los bienes comunes al representante legal de la Propiedad Horizontal una vez haya obtenido el permiso de ocupación y haya traspasado al menos un 51% de las unidades inmobiliarias.

En concordancia con la Ley 31 de 2010, se establece que la cuota de mantenimiento se fija por metro cuadrado para los desarrollos inmobiliarios verticales y por unidad inmobiliaria en los desarrollos inmobiliarios horizontales, circunscribiendo su fijación a parámetros objetivos y enfatizando que el cálculo de dicha cuota de mantenimiento no puede estar vinculada a parámetros particulares de determinado propietario o unidad inmobiliaria.

En cuanto a la forma de celebrar las reuniones de los propietarios, el Decreto Ejecutivo 151 regula que puede ser establecida en el reglamento de copropiedad la modalidad de participación virtual a través de métodos electrónicos y tecnológicos.  Sin embargo, algunos interpretan que la ley 31 de 2010 no especifica que la asistencia es esencialmente presencial.  En los tiempos que vivimos donde las reuniones presenciales son limitadas y hasta prohibidas, ¿qué pasará con aquellos PH que no cuentan con esa especificación prevista en su reglamento de copropiedad?  ¿Se verán obligados a tramitar la modificación del reglamento para lograr las reuniones virtuales? Hemos escuchado diferentes opiniones al respecto, por lo que sería interesante conocer el pronunciamiento de la Dirección de Propiedad Horizontal, luego de la expedición de esta reglamentación.

Autoras:

Giselle Moncada
Asociada Senior, Morgan & Morgan
giselle.moncada@morimor.com

María Eugenia Crespo
Asociada, Morgan & Morgan
maria.crespo@morimor.com

22 de junio de 2020
(Segunda Parte)

Entre las modificaciones que se hacen a la Ley 22 de 2006 de Contrataciones Públicas, a través de la reciente aprobación de la Ley 153 de 8 de mayo de 2020, se pueden observar avances en la estandarización de todos los documentos utilizados en las contrataciones, y no solo en el proceso de selección de contratista, sino de documentos previos y posteriores a la selección, que realiza la Dirección de Contrataciones Públicas del Ministerio de Economía y Finanzas.

En materia de avance en temas de transparencia, se ha agregado el requerimiento de un Manual de Integridad, para ser suscrito por todas las partes del proceso de selección de contratista. Dicho manual será incluido en todos los pliegos de cargos que se realicen a partir de la entrada en vigencia de esta ley (8 de septiembre de 2020).

Las modificaciones hechas a la Ley 22 de 2006, incluyen finalmente inhabilitaciones a empresas, por sentencias judiciales en el extranjero, y se mantienen inhabilitaciones por cinco años para las mismas. Así mismo, se incluyen inhabilitaciones a empresas que compartan accionistas, dignatarios, directores y/o representante legal con otras inhabilitadas.

Otro punto que nos parece importante tener presente es la eliminación del procedimiento de selección de contratista denominado “Licitación por Mejor Valor con Evaluación Separada”, el cual fue objeto de cuestionamientos por actos de corrupción cometidos a través del mismo, por la forma en la cual se establecía o se mantenía en secreto el precio de referencia, y porque obligaba a una puntuación en aspectos técnicos y financieros, para luego entrar a los aspectos del mejor precio, lo cual levantaba suspicacias.

Morosidad en los municipios

Entre los aspectos innovadores que trae la norma, en materia de inhabilitación de contratista, ahora se dispone que los municipios notificarán la morosidad de los proponentes, quienes serán descalificadas, si son las empresas ganadoras. Este puede resultar un punto muy controvertido, porque los cobros de los impuestos locales se mezclan en la selección de contratistas del Estado, como ente nacional. Adicionalmente, una deuda de un municipio por aforos indebidos de impuestos podrá utilizarse como mecanismo de desacreditación y descalificación de empresas.

Una realidad que habrá que enfrentar es que los municipios y sus cobros no están al día, por lo que el cierre de operaciones ante un municipio puede ser un proceso complicado, y demorado; sobre todo en el Municipio de Panamá.

¿Y no está claro qué sucede con morosidades en apelación? El Municipio de Panamá incluye como deudas de plazo vencido, todas las morosidades que están siendo recurridas por los contribuyentes, cuando deberían ser solamente las de plazo vencido.

En los próximos artículos sobre las modificaciones a esta Ley, abordaremos temas como el proceso de selección de contratistas y sus modificaciones, el proceso excepcional de contrataciones, los cambios al concepto de Convenios Marco, la inclusión de cláusulas arbitrales a los pliegos de cargo y/o contratos, entre otros asuntos de interés.

Finalmente, compartimos el Texto Único de la Ley 22 de 27 de junio de 2006, que regula la contratación pública, ordenado por la Ley 61 de 2017, incluyendo y reflejando para fácil referencia las modificaciones aprobadas mediante la Ley 153 de 8 de mayo de 2020. Tomar nota que estas modificaciones entrarán en efecto a partir del 8 de septiembre de 2020. Para acceder a dicho documento hacer clic aquí. 

María Eugenia Brenes
Asociada, Morgan & Morgan
maria.brenes@morimor.com

Panama, June 22, 2020.  Partners Francisco Arias G. and Ricardo Arias, contributed with the Panama Chapter of The Legal 500: Securitisation Country Comparative Guide 2020, a publication that provides an overview of the law and practice of securitization law across a variety of jurisdictions.

The online Panama chapter is available here.

Or a PDF version is available to download here.

Panama, June 19, 2020. Maria Eugenia Brenes, Mayte Sanchez Gonzalez, Milagros Caballero and Carlos Ernesto Gonzalez Ramirez, attorneys at Morgan & Morgan, contributed with the Panama chapter of The World Justice Project (WJP) Rule of Law Index.

The publication, which was supported by experts from different countries, presents a portrait of the rule of law in 126 countries by providing scores and rankings bases on eight factors: constraints on government powers, absence of corruption, open government, fundamental rights, order and security, regulatory enforcement, civil justice, and criminal justice.

The PDF version is available online here.

17 de junio de 2020

(Primera Parte)

A través del presente artículo nos avocaremos a efectuar un análisis de las novedades a la Ley de Contrataciones Públicas, introducidas a través de la reciente aprobación de la Ley 153 de 8 de mayo de 2020, destacando aquellos aspectos que en la práctica pudieran tener alguna dificultad en su aplicación o bien, que corresponderá a la reglamentación posterior, el aclarar o complementar los lineamientos que permitan cumplir con la finalidad pretendida.

Debemos recordar que la motivación principal que impulsó estas nuevas modificaciones, según ha manifestado el Gobierno Nacional, es modernizar los procesos de compras y contrataciones del Estado, aumentar el número de proponentes, incrementar la generación de beneficios económicos para el Estado, garantizar una mayor transparencia y eficiencia en el desarrollo y ejecución de obras públicas en el país, así como para crear un sistema de justicia mucho más íntegro y que genere un ambiente propicio para los negocios.

En este, y una serie de artículos que desarrollaremos sobre este tema, haremos especial énfasis en los aspectos de transparencia y lucha anticorrupción.

Promoción de las empresas nacionales.

Las modificaciones hechas a la Ley 22 de 2006, incluyen artículos que buscan promocionar las empresas panameñas y las micro, pequeñas y medianas empresas. En este sentido, entre los incentivos a las industrias más importantes está la construcción. En esta industria se da preferencia a Empresas Nacionales para la Construcción de Obras que no excedan los 5 millones de balboas.

Así mismo, en el sector de Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MIPYMES), se establecen mecanismos para promocionar a estas MIPYMES en actos de selección de contratistas, cuando ocupe o se permita, por razón del tamaño de la empresa en relación con el monto del acto. Si el acto requiere de una serie de activos por parte de la empresa, se entiende que no puede haber preferencia para las MIPYMES.

En cuanto a los actos que se realizan a través de los gobiernos locales, a saber, Municipios y Juntas Comunales, las modificaciones incluyen la promoción de empresas locales. En estos casos, se dará preferencia a empresas ubicadas en la localidad (previa comprobación con el aviso de operaciones), siempre que el precio ofertado de la empresa local (vecina del área), no exceda el 5% del precio ofertado por una empresa no local.

Otras promociones que se incluyen en las modificaciones de la Ley 22 de 2006, es la de productos alimenticios nacionales, mediante la consideración, en primera instancia, de los productos nacionales, sujeto a calidad y disponibilidad de estos. Finalmente, también se establece la promoción de compras socialmente responsables, sostenibles y sustentables; con el fin de proteger el ambiente, e impulsar las empresas socialmente responsables en el país.

En los próximos artículos sobre las modificaciones a esta Ley, abordaremos temas como la transparencia e inhabilitación en las contrataciones públicas, el proceso de selección de contratistas y sus modificaciones, el proceso excepcional de contrataciones, los cambios al concepto de Convenios Marco, la inclusión de cláusulas arbitrales a los pliegos de cargo y/o contratos, entre otros asuntos de interés.

Finalmente, compartimos el Texto Único de la Ley 22 de 27 de junio de 2006, que regula la contratación pública, ordenado por la Ley 61 de 2017, incluyendo y reflejando para fácil referencia las modificaciones aprobadas mediante la Ley 153 de 8 de mayo de 2020. Tomar nota que estas modificaciones entrarán en efecto a partir del 8 de septiembre de 2020. Para acceder a dicho documento hacer clic aquí.

María Eugenia Brenes
Asociada, Morgan & Morgan
maría.brenes@morimor.com

Compartimos el Texto Único de la Ley 22 de 27 de junio de 2006, que regula la contratación pública, ordenado por la Ley 61 de 2017, incluyendo y reflejando para fácil referencia las modificaciones aprobadas mediante la Ley 153 de 8 de mayo de 2020. Tomar nota que estas modificaciones entrarán en efecto a partir del 8 de septiembre de 2020.

Para acceder a dicho documento hacer clic aquí.

Panama, June 9, 2020. For the seventh consecutive year, Morgan & Morgan has received the “Leading Lights” recognition in Latin America for the Pro Bono program that the law firm executes. In Panama, only Morgan & Morgan achieve this recognition, sharing honors with others of very high caliber across the region.

This distinction was granted by the publication Latin Lawyer, who, together with the Cyrus R. Vance Center for International Justice, conducted an annual survey with regards to the institutionalization of the practice, high standards in this area, and active participation of the lawyers.

There are more than 25 NGOs who the firm assists in legal matters related to corporate services, labor, and tax procedures, among other areas of law. This allows these organizations to focus on the development of their activities and, at the same time, receive training in areas where they are not experts.

Panama, June 5, 2020. We are glad to share the video “Reopening of businesses post-COVID-19 companies” presented by María Teresa Mendoza, partner at Morgan & Morgan, in alliance with The American Chamber of Commerce and Industries of Panama (AmCham).

Click here to view: Reopening of businesses post COVID-19 (in Spanish)

Updated on June 1, 2020

National Immigration Authority:

  • Residence Permits are valid until June 7, 2020. This measure is in place since from March 13.
  • The suspension of administrative processes and user service will be lifted from June 8.
  • In-person user servicewill be restored gradually and progressively:
  • Between June 8 and June 12, only attorneys will be allowed to visit, between the hours of 7:00 a.m. and 4:00 p.m.
  • As of June 15, the general public will be allowed into the premises, up to 25%of the location’s capacity.
  • An extension of up to three (3) monthsis granted to persons whose temporary residence permits, migratory regularization and tourist visas, have expired between March 13 and June 7, in order to file applications without incurring in fines or surcharges.
  • The validity of previously issued documents already that have expired between March 13 and June 7, is extended for a period of up to three (3) additional months, except for bank reference letters and good health certificates.

Ministry of Labor – Labor Immigration:

  • The validity of work permits for foreign workers is extended until June 15. This extension is in force since March 12.
  • Any procedure related to work permits, as well as judicial procedural terms remain suspended until June 15.

Morgan & Morgan will be coordinating all the necessary measures with our clients so that, from June 8, 2020 immigration procedures before the National Immigration Authority can resume and work permits before the Ministry of Labor can resume from June 16, 2020, if there are no additional extensions regarding procedural terms and in-person user service.

Panama, May 27, 2020.

The Innovation Center at the City of Knowledge held the Webinar “The ABC´s of labor and tax issues during the COVID-19 pandemic”. The conference was presented by Maria Teresa Mendoza, Labor Law expert and Partner at Morgan & Morgan, and Amanda Barraza de Wong, tax specialist and Senior Associate at Morgan & Morgan.

Click here to view: The ABC´s of labor and tax issues during the COVID-19 pandemic (in Spanish)

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