Real Estate Trusts in Panama: the new frontier

Marielena García Maritano, Senior Vice-President of Investment Banking, MMG Bank Corp., a member of Morgan & Morgan Group

Growth of the real estate industry in Panama is evident everywhere. Skyscrapers that could very well be found in large cities such as Singapore, Hong Kong or Miami, rise proud in former residential and colonial areas of Panama city.

Panama’s architectural identity is driven by important local and international architects, and symbolic buildings such as the Biodiversity Museum and the F&F Tower, also known as ‘the Screw’. Shopping malls, hotels, ports, industrial parks, beach resorts and others, spring up in the midst of great activity.

At the end of 2014, the construction sector contributed 13% to the GDP, consisting of over 12,000 projects in progress. The credit portfolio for this sector was about $4 billion and the mortgage portfolio was $11 billion. These figures are highly significant to a $45 billion nominal GDP economy.

The banking sector, with over 45 general license banks, has always been the engine behind the real estate industry. The cash offer for the financing of both developments and long term mortgages is accessible at all levels. The housing deficit and incentives for social interest projects open the doors to new players who, little by little, expand the city east and west ward.

High leverage of the industry is supported by interest rates at historic minimums and a constant appreciation of the real estate value. An excessive offer in some areas and high non-occupancy in others is cause of concern for some who wonder what will happen when the long awaited increase in interest rates arrives.

The introduction of mechanisms to efficiently deleverage the industry and create capital mobility could mitigate this potential risk and at the same time, create opportunities to attract new investors.

Developed markets have an instrument, the REITs (Real Estate Investment Trusts). This vehicle is not only very popular among real estate investors but also among capital market investors. Just as a reference, in the United States, $900 billion in real estate assets are managed through REITs that, for over 20 years, have offered double digit returns to their investors.

Based on the American model, in the year 2010 Panama introduced a law providing some tax benefits for real estate trusts. The said instrument allows participation by small investors in a sector that until now was restricted to large developers. Since its creation, the special regime for Real Estate Trusts in Panama has undergone several amendments but it is not until 2014 that significant changes were introduced to the tax rate. 

Advantages

The advantages are clear. Real Estate Trusts registered under the special regimen that fulfill all provisions of the law are exempted from income tax payments and also, their shareholders are exempted from the capital gains tax. As if this weren’t enough, in the long term it also offers the potential to atomize the real estate portfolio risk and deleverage the industry.

Unlike other countries, Panama’s special regime on Real Estate Trusts allows a wide gamut of real estate investment, from land acquisition all the way to the development and leasing of immovable property. Although in Panama the traditional REIT segment, namely real estate leasing and rent is still relatively small, the introduction of Real Estate Funds will have a positive effect in the industry’s composition, liquidity and prices.

Institutional investors such as pension funds, insurance companies or foreign real estate funds eagerly await the opportunity to participate in Panama’s thriving real estate market and this market is getting ready to conquer the new frontier.

Una colaboración de:

Marielena García Maritano, Vice-Presidente Senior de Banca de Inversión, MMG Bank Corp., miembro del Grupo Morgan & Morgan

El auge de la industria inmobiliaria en Panamá salta a la vista.  Rascacielos que bien pudieran ubicarse en grandes urbes como Singapur, Hong Kong  o Miami emergen  como palmeras erguidas en los otrora barrios residenciales y coloniales de la ciudad.

La identidad arquitectónica de Panamá se redefine de la mano de grandes arquitectos locales e internacionales y de emblemáticos edificios como el Museo de la Biodiversidad y la Torre F&F también conocida como “El Tornillo”.  Centros comerciales, hoteles, puertos, parques industriales, proyectos de playa, en fin, casi todos los sectores proliferan en medio de una gran actividad.

A finales del 2014, el aporte de la construcción al PIB fue del 13%, con más de 12,000 proyectos en ejecución.  La cartera crediticia al sector construcción rondaba los $4,000 millones y  la cartera hipotecaria $11,000 millones.  Cifras muy relevantes para una economía cuyo PIB Nominal es de $45,000 millones.

La banca, con más de 45 bancos con licencia general ha sido siempre eje del motor que impulsa el crecimiento del sector inmobiliario. La oferta de dinero, tanto para desarrollo como para financiamiento hipotecario a largo plazo, es accesible a todo nivel.  El déficit habitacional y los incentivos al segmento de interés social, dan cabida a nuevos jugadores que poco a poco van extendiendo la ciudad hacia el este y el oeste.

El alto apalancamiento de la industria es soportado por tasas de interés en mínimos históricos y una apreciación constante del valor de los inmuebles.  La sobreoferta en algunos sectores y la alta desocupación en otros, no deja de preocupar a algunos que se preguntan ¿Qué pasará cuando venga la tan esperada subida de tasas de interés?

La introducción de mecanismos para desapalancar la industria de manera eficiente y crear movilidad de capitales, pudiera mitigar este riesgo potencial y al mismo tiempo, crear oportunidades para atraer nuevos inversionistas.

En los mercados desarrollados existe la figura de los REITs (Real Estate Investment Trust).  Esta figura no solo ha sido muy popular entre inversionistas inmobiliarios sino también entre  inversionistas de los mercados de capitales.  A manera de referencia,  en los Estados Unidos se manejan más de $900,000 millones en activos inmobiliarios bajo la figura de REIT, que por más de 20 años han ofrecido retornos de doble dígito a sus inversionistas.

Siguiendo el modelo estadounidense, en el año 2010 se creó en Panamá una ley que establecía ciertos beneficios fiscales a Fondos Inmobiliarios. Dicha figura, permite la participación de pequeños inversionistas en un sector hasta ahora vedado para los grandes desarrolladores.  Desde su creación, el régimen especial para Fondos Inmobiliarios en Panamá ha sido objeto de  varias modificaciones, pero no es hasta el 2014 que se introducen cambios importantes en la tasa impositiva. 

Ventajas

Las ventajas son claras.  Los Fondos Inmobiliarios registrados bajo este régimen especial, que cumplan con las disposiciones de la ley,  están exentos del pago del impuesto sobre la renta y adicionalmente sus accionistas, exentos del pago de impuestos sobre ganancias de capital.  Por si fuera poco,  a la larga también tienen el potencial de atomizar el riesgo de los portafolios inmobiliarios y  desapalancar la industria.

A diferencia de otros países, en Panamá el régimen especial de Fondos Inmobiliarios permite una amplia gama de tipos de inversión inmobiliaria que van desde la adquisición de tierra hasta el desarrollo y alquiler de inmuebles.  Si bien en Panamá el segmento tradicional de los REITs, que es arrendamiento o alquiler inmobiliario es aun relativamente pequeño, la introducción de los Fondos Inmobiliarios tendrá un efecto positivo en la composición, la liquidez y los precios de la industria.

Inversionistas Institucionales como fondos de pensión, compañías de seguro, o fondos inmobiliarios extranjeros, esperan con ansias la oportunidad de participar en el auge del mercado inmobiliario panameño y este mercado,  se prepara para conquistar la nueva frontera.